◆核心提示

進(jìn)入2012年,樓市調(diào)控政策力度依然不減,房貸利率更是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2月18日,央行宣布將下調(diào)存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn),市場(chǎng)對(duì)于套房貸利率放開(kāi)的預(yù)期進(jìn)一步增加。記者采訪獲悉,青島部分銀行套房貸利率出現(xiàn)了松動(dòng)跡象,但銀行多多少少仍有所保留,利率回落“羞答答”,剛需們的房貸壓力仍不可小覷。

　白曉套房貸利率松動(dòng)

　關(guān)鑫春節(jié)過(guò)后一直在看房,在青島工作不到兩年的他屬于標(biāo)準(zhǔn)的“剛需”和套房準(zhǔn)客戶,但從去年下半年以來(lái)就一直緊繃的房貸政策讓他的購(gòu)房計(jì)劃一再推遲。

　這幾日,有消息稱全國(guó)有多家銀行開(kāi)始下調(diào)套房貸利率的上浮比例,青島也有部分銀行開(kāi)始“松動(dòng)”。

對(duì)于關(guān)鑫這樣的套房準(zhǔn)客戶來(lái)說(shuō),無(wú)疑是個(gè)好消息。心急的他給各個(gè)銀行打咨詢,但結(jié)果并不如意。“目前從各銀行對(duì)于套房貸的政策來(lái)看,付三成,利率上浮10%仍是主流,下調(diào)幅度不大。”關(guān)鑫告訴記者。

2月17日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),相對(duì)于北京等地套房貸利率的快速回落,島城各大銀行并沒(méi)有統(tǒng)一的政策下浮套房貸,只有特殊的高收入客戶和工作特別穩(wěn)定的客戶才能享受優(yōu)惠。

在記者調(diào)查的13家國(guó)有商業(yè)銀行及股份制商業(yè)銀行中,除民生銀行取消了個(gè)貸業(yè)務(wù)外,在套房新房方面,12家銀行都實(shí)行三成付；有7家銀行實(shí)行利率上浮10%,招行、交行、東亞銀行以及光大銀行可實(shí)行低5%的利率,工行實(shí)行利率上浮8%,而浦發(fā)銀行實(shí)行上浮10%、客戶上浮5%的利率政策。

對(duì)于“可否實(shí)行基準(zhǔn)利率”,只有中國(guó)銀行工作人員回應(yīng)稱:“大面上仍然執(zhí)行的上浮5%,但實(shí)際上我們執(zhí)行的是差異化政策,只要申請(qǐng)者條件較好者,如公務(wù)員、高收入群體等,就可以拿到基準(zhǔn)利率。”

盡管銀行對(duì)于套房貸利率的調(diào)整有所保留,但從審批、放貸周期來(lái)看,今年初開(kāi)始提速不少,去年三四季度需要等待1—2個(gè)月的住房貸款,現(xiàn)在基本在1—2周左右就能審批完成。

并不意味著調(diào)控放松

　在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對(duì)政策“放松”的遐想。“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動(dòng)呢?

島城某銀行財(cái)富投資顧問(wèn)張瑋認(rèn)為,年初島城多家銀行個(gè)貸利率的上浮情況有所調(diào)整,其實(shí)是一種業(yè)內(nèi)常態(tài)。“每年年初,各大銀行額度儲(chǔ)備都比較充足,通常都是信貸集中釋放的時(shí)候,房地產(chǎn)貸款無(wú)疑也會(huì)感受到這種變化。可以說(shuō),年初寬松的信貸環(huán)境再次為套房貸利率的放松創(chuàng)造了條件。”

中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示,套房貸利率的調(diào)整,表明銀行開(kāi)始回歸差別化的信貸政策,有利于促進(jìn)剛性需求的釋放。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),套房貸利率的回歸,不僅不能視為政策放松的信號(hào),相反還是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化。“去年嚴(yán)格的房貸政策有效限制了投資、投機(jī)性的需求,但也不可避免地誤傷了許多剛性購(gòu)房需求?，F(xiàn)在套房貸利率出現(xiàn)松動(dòng),體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn),更加符合調(diào)控的精神和方向。”謝逸楓表示。

在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn),雖然套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào),但房地產(chǎn)調(diào)控中針對(duì)二套住房信貸的限制政策并沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)。目前,島城銀行在二套房方面的政策是基本都實(shí)行六成付,利率方面少上浮10%,上浮高的達(dá)到了45%。

利率優(yōu)惠大門(mén)

可能再度打開(kāi)

利率的調(diào)整對(duì)于購(gòu)房者而言是個(gè)不錯(cuò)的消息,不過(guò)大多數(shù)剛需認(rèn)為目前的利率依然過(guò)高。

　“以貸款60萬(wàn)元,貸款期限20年、利率上浮5%為例,套房每月需還款4797元,一個(gè)月收入剛剛夠,我們剛需急盼房貸利率進(jìn)一步下調(diào)。”對(duì)于關(guān)鑫這樣的購(gòu)房者來(lái)講,目前利率下還貸壓力依然大。

那么,房貸利率會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的空間嗎?下調(diào)的趨勢(shì)究竟能持續(xù)多久?針對(duì)此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào),有不少銀行個(gè)貸告訴記者,對(duì)銀行而言,存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后,增加了銀行的可貸資金,有利于增強(qiáng)其放貸能力。對(duì)樓市而言,由于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎,因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會(huì)緩解開(kāi)發(fā)商的資金緊張,但個(gè)人住房貸款可能會(huì)有所松動(dòng)。

對(duì)此觀點(diǎn),島城資深理財(cái)師馬曉昕比較贊同。他認(rèn)為,目前,銀行只是對(duì)套房貸的利率有所松動(dòng),如果接下來(lái)存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)下調(diào),那么房貸利率很可能回歸基準(zhǔn)利率。不過(guò)從未來(lái)利率走勢(shì)看,*季度很難有太大的松動(dòng)。

對(duì)于九折、八五折甚更優(yōu)惠利率有望“復(fù)出”的消息,業(yè)內(nèi)人士表示,不排除銀行為搶占有限的房貸業(yè)務(wù)增量而再度展開(kāi)優(yōu)惠大比拼。

“對(duì)于房貸這一塊,銀行一直比較認(rèn)可,由于抵押性貸款的安全系數(shù)高,因此給個(gè)人貸款比給中小企業(yè)放款更適當(dāng),這樣銀行的回款率會(huì)比較高,呆壞賬會(huì)不斷減少。”財(cái)富投資顧問(wèn)張瑋分析說(shuō)。

有專(zhuān)家分析認(rèn)為,今年房產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù),預(yù)計(jì)受此影響,房地產(chǎn)交易仍將低迷。在這種情況下,面對(duì)有限的市場(chǎng),手握大筆房貸資金的銀行自然會(huì)想方設(shè)法搶業(yè)務(wù),有效的搶占市場(chǎng)的手段當(dāng)然是加大利率優(yōu)惠幅度。因此,套房貸利率有在基準(zhǔn)利率上繼續(xù)放松的可能。（完）